Immobilienkauf in Frankreich für Schweizer Käufer: Die Alternative zur Lex Koller
Wer in der Schweiz lebt und über eine Immobilie im Ausland nachdenkt, kennt das Thema meist schon aus der umgekehrten Richtung: Die Schweiz selbst schränkt den Erwerb von Immobilien durch Personen aus dem Ausland seit Jahrzehnten deutlich ein. Das sogenannte Lex Koller, offiziell das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, verlangt von Käufern ohne Schweizer Wohnsitz oder entsprechende Niederlassungsbewilligung in vielen Fällen eine kantonale Bewilligung, begrenzt die Zahl der jährlich an Ausländer verkaufbaren Ferienwohnungen über feste Kantonsquoten und schränkt insbesondere den Erwerb von Zweitwohnungen in beliebten Regionen wie Wallis, Graubünden oder Tessin erheblich ein. Anfang 2026 hat der Bundesrat zudem eine weitere Verschärfung dieser Regeln in die Vernehmlassung gegeben.
Diese Beschränkungen betreffen naturgemäß nicht Schweizer Staatsangehörige beim Kauf innerhalb der Schweiz selbst, wohl aber alle, die als Person im Ausland im Sinne des Gesetzes gelten, sowie ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz ohne C-Bewilligung. Für viele in der Schweiz lebende Käufer, ob Schweizer oder ausländische Staatsangehörige, ergibt sich daraus ein interessanter Nebeneffekt: Der Blick richtet sich zunehmend über die Grenze, insbesondere Richtung Elsass, wo diese Art von Beschränkung schlicht nicht existiert.
In Frankreich unterliegt der Erwerb von Wohnimmobilien keiner vergleichbaren Kontingentierung oder behördlichen Genehmigungspflicht nach Nationalität. Käufer aus der Schweiz können im Elsass grundsätzlich genauso frei erwerben wie ein französischer Staatsbürger, ohne kantonale Quoten, ohne Wartelisten für Ferienimmobilien und ohne die in der Schweiz üblichen Flächenbeschränkungen für Zweitwohnungen. Für Schweizer Käufer, die eine Ferienimmobilie, eine Kapitalanlage oder sogar einen vollständigen Wohnsitz suchen, ohne sich mit Kontingenten und Genehmigungsverfahren auseinandersetzen zu müssen, ist das Elsass damit eine naheliegende und in den vergangenen Jahren zunehmend genutzte Alternative.
Geografisch liegt Straßburg von weiten Teilen der Nordschweiz aus in bequemer Reichweite, was regelmäßige Nutzung ohne aufwendige Anreise ermöglicht. Gleichzeitig unterscheidet sich der Immobilienmarkt im Elsass strukturell deutlich von dem, was Schweizer Käufer aus der Heimat gewohnt sind, sowohl bei den Preisen als auch bei den Marktmechanismen selbst. Ein erheblicher Teil der interessantesten Objekte wird beispielsweise nie öffentlich inseriert, sondern ausschließlich über persönliche Kontakte zwischen Verkäufern und einzelnen Maklern vermittelt, ein System, das sich vom stärker regulierten Schweizer Markt deutlich unterscheidet. Mehr zu den überregionalen Möglichkeiten für Käufer, die nicht nur das Elsass, sondern ganz Frankreich in Betracht ziehen, findet sich in unserem Beitrag zu Immobilien an der Côte d’Azur, der zeigt, wie breit das Spektrum an Regionen tatsächlich ist.
Genau an diesem Punkt setzt eine Ankaufsmakler-Vertretung an. Sie sichtet nicht nur den sichtbaren, sondern auch den off-market Markt, prüft jedes Objekt vor der eigentlichen Besichtigungsreise auf Plausibilität und organisiert die gesamte Reise im Voraus, sodass ein Käufer aus der Schweiz mit begrenzter Zeit nicht mehrfach anreisen muss, um überhaupt einen Marktüberblick zu bekommen. Einen umfassenden Einstieg in die verfügbaren Regionen und Möglichkeiten für deutschsprachige Käufer bietet unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Frankreich.
Auch die Finanzierung verdient bei Schweizer Käufern besondere Aufmerksamkeit, da sich Zinsniveau, Kreditwürdigkeitsprüfung und verfügbare Kreditsummen zwischen der Schweiz und Frankreich spürbar unterscheiden können. Wer diesen Teil frühzeitig klärt, gewinnt zusätzlichen Verhandlungsspielraum. Einen ersten Überblick zu den Finanzierungsmöglichkeiten für Nicht-Residenten in Frankreich bietet unser Beitrag zur Immobilienfinanzierung in Frankreich.
Ein Punkt, der beim Thema Ankaufsmakler oft missverstanden wird, ist die Kostenfrage. Viele Schweizer Käufer gehen davon aus, dass die Courtage des Ankaufsmaklers, üblicherweise um die 2,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, schlicht ein zusätzlicher Kostenpunkt zum Kaufpreis ist. In der Praxis ist meist das Gegenteil der Fall: Ein erfahrener Ankaufsmakler verhandelt diese Summe in den allermeisten Fällen direkt aus dem Kaufpreis heraus, oft sogar deutlich darüber hinaus, sodass am Ende nicht nur die eigene Courtage gedeckt ist, sondern der Käufer unterm Strich tatsächlich spart, zusätzlich zu allen weiteren Leistungen, die darin bereits enthalten sind.
Auch der zeitliche und finanzielle Aufwand für Besichtigungsreisen lässt sich radikal reduzieren. Ein Großteil der ersten Vorauswahl kann heute vollständig remote erfolgen, per Video oder WhatsApp, sodass Schweizer Käufer bereits vorab ein persönliches Gefühl für jedes Objekt bekommen, bevor überhaupt eine Reise ansteht. Erst die wirklich passenden Objekte werden anschließend persönlich besichtigt, und das äußerst effizient: Liegen mehrere Objekte, insbesondere off-market Angebote, in derselben Region oder nah beieinander, lassen sich an ein bis zwei Tagen bis zu zehn oder sogar fünfzehn Besichtigungen organisieren. Der gesamte Prozess bis zur Wiederaufnahme der Besichtigungen dauert oft nur wenige Tage, ein abschlussreifes Angebot steht häufig innerhalb weniger Wochen, ein Großteil davon aus der Ferne. Wer bedenkt, wie viele einzelne Reisen für nur ein oder zwei Besichtigungen sonst nötig wären, erkennt schnell, dass hier bereits über die reine Courtage hinaus mehrere tausend Euro an Reisekosten und Zeit eingespart werden.
Ein Risiko, das viele Schweizer Käufer erst vor Ort erleben, betrifft den rechtlichen Ablauf nach einer Reservierung. Sobald ein Verkäufer mit einem anderen Käufer einen compromis de vente unterschrieben hat, muss der zuständige Verkaufsmakler das Objekt auf Wunsch des Verkäufers weiterhin bewerben und interessierten Käufern zeigen, solange die gesetzliche Widerrufsfrist des Käufers noch läuft. Für Schweizer Käufer, die extra angereist sind, um genau dieses eine Objekt aus Fotos oder einem Video zu besichtigen, endet das nicht selten mit der ernüchternden Nachricht, dass die Immobilie bereits vergeben ist, ohne Garantie, dass der Verkaufsmakler ein vergleichbares Alternativobjekt anbieten kann. Dieser Fall zeigt exemplarisch, wessen Interessen im klassischen französischen Immobilienmarkt tatsächlich im Vordergrund stehen: die des Verkäufers, nicht die des Käufers. Ein Ankaufsmakler prüft die aktuelle Verfügbarkeit jedes Objekts unmittelbar vor der Anreise und erspart seinen Käufern genau diese Art von Enttäuschung.
Für Käufer aus der Schweiz, die durch die Beschränkungen des Lex Koller im eigenen Land ausgebremst werden, bietet das Elsass damit eine nahegelegene, unkomplizierte und rechtlich unbeschränkte Alternative, vorausgesetzt, die Suche wird mit der gleichen Sorgfalt angegangen, die man auch beim Immobilienkauf in der Schweiz erwarten würde.
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