Der Ablauf beim Immobilienkauf in Frankreich: Vom Angebot bis zum Notartermin
Für deutsche Käufer ist der französische Kaufprozess oft der Punkt, an dem echte Unsicherheit entsteht. Nicht, weil er komplizierter wäre als in Deutschland — sondern weil er anders strukturiert ist, mit eigenen Begriffen, eigenen Fristen und einer anderen Reihenfolge der Schritte. Wer den Ablauf einmal versteht, verliert die Unsicherheit fast vollständig.
Schritt 1: Das Angebot
Sobald ein passendes Objekt gefunden ist, wird zunächst ein schriftliches Kaufangebot (offre d’achat) abgegeben. Anders als in Deutschland ist dieses Angebot in Frankreich bereits rechtlich bindend, sobald der Verkäufer es akzeptiert — ein Punkt, der deutsche Käufer regelmäßig überrascht, die aus Gewohnheit von einer unverbindlichen Preisverhandlung ausgehen.
Schritt 2: Der Vorvertrag (Compromis de Vente)
Nach Annahme des Angebots wird der Vorvertrag unterzeichnet, meist innerhalb weniger Wochen. Dieser Vertrag legt bereits alle wesentlichen Bedingungen fest: Kaufpreis, Fristen, aufschiebende Bedingungen (etwa den Vorbehalt einer erfolgreichen Finanzierung) und den geplanten Termin für die endgültige Beurkundung. Ab Unterzeichnung greift für den Käufer eine gesetzliche Widerrufsfrist von 10 Tagen — die sogenannte SRU-Frist —, innerhalb derer ohne Angabe von Gründen und ohne finanzielle Folgen vom Kauf zurückgetreten werden kann.
Ein detaillierter Vergleich der französischen Kaufdokumente mit den deutschen Gegenstücken findet sich im Überblick zu den französischen Immobiliendokumenten.
Schritt 3: Die Wartezeit — Prüfungen und Fristen
Zwischen Vorvertrag und Notartermin liegen üblicherweise zwei bis drei Monate. In dieser Zeit prüft der Notar unter anderem das Vorkaufsrecht der Gemeinde, klärt eventuelle Belastungen des Objekts und bereitet die endgültige Urkunde vor. Parallel muss der Käufer, sofern eine aufschiebende Finanzierungsbedingung vereinbart wurde, innerhalb von in der Regel 45 bis 60 Tagen eine verbindliche Finanzierungszusage vorlegen. Mehr zu diesem Teil des Prozesses erklärt die Seite zur Immobilienfinanzierung in Frankreich.
Diese Wartezeit wird von deutschen Käufern häufig als ungewöhnlich lang empfunden, verglichen mit dem deutschen Ablauf über Kaufvertrag und Grundbucheintrag. Tatsächlich dient sie vor allem dem Schutz des Käufers — die gründliche notarielle Prüfung in diesem Zeitraum verhindert spätere böse Überraschungen nach der Unterschrift.
Schritt 4: Der Notartermin (Acte Authentique)
Der Notartermin markiert den eigentlichen Eigentumsübergang. Der Notar verliest die endgültige Kaufurkunde, beide Parteien unterschreiben, der Restkaufpreis sowie die Notarkosten werden fällig, und die Schlüssel werden übergeben. Ab diesem Moment ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer. Notarkosten liegen seit der Erhöhung der Departement-Steuer 2025 bei über 8 Prozent des Kaufpreises — ein Betrag, der von Anfang an fest in die Kaufkalkulation gehört.
Warum eine Begleitung durch diesen Prozess entscheidend ist
Der französische Notar ist neutral und vertritt weder Käufer noch Verkäufer explizit — er sorgt für die rechtliche Korrektheit der Transaktion, nicht für die Interessenwahrung einer Seite. Genau deshalb lohnt sich eine eigene Vertretung, die während des gesamten Prozesses an der Seite des Käufers steht: bei der Verhandlung des Angebots, bei der Prüfung der aufschiebenden Bedingungen und bei der Klärung offener Fragen vor dem Notartermin. Häufige Detailfragen rund um diesen Ablauf beantwortet zusätzlich die Übersicht häufiger Fragen zum Immobilienkauf in Frankreich.
Diagnostikberichte — ein oft unterschätzter Bestandteil
Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags muss der Verkäufer ein Bündel gesetzlich vorgeschriebener Diagnostikberichte vorlegen — unter anderem zu Energieeffizienz (DPE), Blei- und Asbestbelastung bei älteren Gebäuden, Termitenbefall in betroffenen Regionen sowie zur Wohnfläche nach dem Carrez-Gesetz. Diese Berichte werden in Deutschland in dieser Form und Verbindlichkeit nicht verlangt, weshalb deutsche Käufer sie häufig nur oberflächlich prüfen. Tatsächlich lohnt sich eine genaue Lektüre: Ein schwaches Energielabel etwa kann auf mittelfristig hohe Sanierungskosten hindeuten, die sich direkt auf die Preisverhandlung auswirken sollten.
Typische Verzögerungen und wie man sie vermeidet
Die häufigste Ursache für Verzögerungen zwischen Vorvertrag und Notartermin ist nicht der Notar selbst, sondern unvollständige oder verspätet eingereichte Finanzierungsunterlagen. Auch die notarielle Prüfung des Vorkaufsrechts der Gemeinde kann sich verzögern, wenn Unterlagen zum Objekt selbst — etwa bei Eigentumswohnungen die vollständige Dokumentation der Eigentümergemeinschaft — nicht rechtzeitig vorliegen. Wer von Beginn an mit vollständigen, korrekt aufbereiteten Unterlagen arbeitet, reduziert das Risiko einer Verschiebung des Notartermins erheblich — ein Bereich, in dem eine erfahrene Begleitung frühzeitig ansetzt, statt erst zu reagieren, wenn eine Frist bereits in Gefahr ist.
Die Rolle des Notars — neutral, aber unverzichtbar
Anders als in vielen deutschen Bundesländern, wo der Notar häufig als reine Beurkundungsinstanz wahrgenommen wird, übernimmt der französische Notar eine deutlich aktivere Rolle: Er prüft die Eigentumsverhältnisse, klärt eventuelle Belastungen, kontrolliert das Vorkaufsrecht der Gemeinde und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Diese Prüfung dient dem Schutz beider Parteien gleichermaßen — sie ersetzt aber keine eigene Vertretung, die aktiv die Interessen des Käufers verfolgt, etwa bei der Verhandlung von Konditionen oder bei der Bewertung, ob eine aufschiebende Bedingung im eigenen Interesse formuliert ist.
Kosten im Überblick — was zum Kaufpreis hinzukommt
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf in Frankreich mehrere zusätzliche Kostenpunkte an: die bereits erwähnten Notarkosten von über 8 Prozent, eine Maklerprovision, sofern ein Verkäufermakler beteiligt ist, sowie gegebenenfalls die Vergütung der eigenen Ankaufsmaklerin, deren Honorar in der Regel etwa 2,5 Prozent des Kaufpreises beträgt und ausschließlich bei erfolgreichem Abschluss fällig wird. Wer alle diese Posten von Beginn an in die Budgetplanung einbezieht, vermeidet böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin und kann Angebote realistisch kalkulieren, statt sich später mit unerwarteten Zusatzkosten auseinandersetzen zu müssen.
Zur Orientierung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegen die Notarkosten damit bei rund 24.000 bis 27.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis — ein Betrag, der in der ersten überschlägigen Budgetplanung häufig vergessen wird, aber am Tag des Notartermins vollständig fällig ist.
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