Warum Käufer aus Luxemburg im Elsass auf einen Ankaufsmakler setzen
Käufer aus Luxemburg, die im Elsass investieren, bringen häufig eine andere Erwartungshaltung mit als der durchschnittliche französische Käufer: Diskretion, ein hohes Maß an Effizienz und die Erwartung, dass eine Vertretung tatsächlich im eigenen Interesse arbeitet, nicht im Interesse irgendeiner Agentur. Genau diese Erwartungen erfüllt ein klassischer französischer Verkaufsmakler strukturell nicht, so freundlich und kompetent er im Einzelfall auch sein mag.
Ein Verkaufsmakler ist vertraglich an den Verkäufer gebunden und muss dessen Interessen vertreten. Für einen Käufer aus Luxemburg bedeutet das: Jedes Gespräch mit einem Verkaufsmakler findet auf der falschen Seite des Tisches statt. Man erhält Zugang zu dem, was gerade im Bestand der jeweiligen Agentur verfügbar ist, nicht zu dem, was tatsächlich am besten zur eigenen Situation passt. Ein erheblicher Teil der interessantesten Objekte im Elsass wird zudem nie öffentlich inseriert, sondern ausschließlich über persönliche Kontakte zwischen Verkäufern und einzelnen Maklern vermittelt. Wer nicht als offizieller Käufer bei genau diesem Makler registriert ist, bekommt solche Objekte schlicht nie zu Gesicht.
Ein Ankaufsmakler arbeitet strukturell anders. Er wird ausschließlich vom Käufer beauftragt und vertritt dessen Interessen während des gesamten Prozesses, von der ersten Marktsichtung über die Verhandlung bis zur notariellen Beurkundung. Seine Vergütung ist von Anfang an vertraglich festgelegt, wird nicht direkt an ihn, sondern am Tag des Notartermins über das Treuhandkonto des Notars gemeinsam mit der Kaufsumme abgewickelt. Diese feste, transparente Struktur ist gerade für Käufer aus Luxemburg attraktiv, die ähnliche Standards aus dem eigenen professionellen Umfeld gewohnt sind und wenig Interesse an intransparenten Provisionsmodellen haben, wie sie bei rein verkäuferseitig arbeitenden Maklern gelegentlich vorkommen.
Auch bei sehr gefragten oder besonders hochwertigen Objekten bleibt dieses Modell konsistent. Ob ein Objekt sechsstellig oder deutlich mehr kostet, ändert nichts daran, dass der Ankaufsmakler ausschließlich dem Käufer verpflichtet bleibt und diesen entsprechend seiner tatsächlichen Bedürfnisse berät, nicht entsprechend dem, was gerade im Bestand einer bestimmten Agentur liegt. Wie sich dieser individuelle, maßgeschneiderte Suchprozess konkret gestaltet, beschreiben wir in unserem Beitrag zu Fachwerkhäusern und Elsässer Lebensstil in Colmar, der beispielhaft zeigt, wie unterschiedlich die Anforderungen einzelner Käufer ausfallen können.
Ein weiterer, häufig unterschätzter Aspekt betrifft aufgedeckte Mängel an einem Objekt. Während ein Verkaufsmakler kein Interesse daran hat, Mängel besonders gründlich zu dokumentieren, gehört genau diese Prüfung zur Kernaufgabe eines Ankaufsmaklers. Entdeckte Probleme, von der Bausubstanz bis zu rechtlichen Unklarheiten, fließen unmittelbar in die Preisverhandlung ein, sodass der Käufer entweder einen entsprechenden Ausgleich erhält oder sich bewusst gegen das Objekt entscheiden kann, bevor es zu spät ist. Weiterführende Informationen zu häufigen Fallstricken beim Immobilienkauf in Frankreich finden Interessenten in unserem FAQ-Bereich zum Immobilienkauf in Frankreich.
Auch die Finanzierung sollte nicht dem Zufall überlassen werden. Wer sein Kapital nicht vollständig binden möchte, sondern es lieber für weitere Vorhaben, sei es geschäftlich oder privat, zurückhält, sollte die verfügbaren Finanzierungswege für Nicht-Residenten in Frankreich frühzeitig klären, idealerweise parallel zur eigentlichen Objektsuche. Einen ersten Überblick dazu bietet unser Beitrag zur Immobilienfinanzierung in Frankreich.
Ein Punkt, der beim Thema Ankaufsmakler oft missverstanden wird, ist die Kostenfrage. Viele Käufer aus Luxemburg gehen davon aus, dass die Courtage des Ankaufsmaklers, üblicherweise um die 2,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, schlicht ein zusätzlicher Kostenpunkt zum Kaufpreis ist. In der Praxis ist meist das Gegenteil der Fall: Ein erfahrener Ankaufsmakler verhandelt diese Summe in den allermeisten Fällen direkt aus dem Kaufpreis heraus, oft sogar deutlich darüber hinaus, sodass am Ende nicht nur die eigene Courtage gedeckt ist, sondern der Käufer unterm Strich tatsächlich spart, zusätzlich zu allen weiteren Leistungen, die darin bereits enthalten sind.
Auch der zeitliche und finanzielle Aufwand für Besichtigungsreisen lässt sich radikal reduzieren. Ein Großteil der ersten Vorauswahl kann heute vollständig remote erfolgen, per Video oder WhatsApp, sodass Käufer aus Luxemburg bereits vorab ein persönliches Gefühl für jedes Objekt bekommen, bevor überhaupt eine Reise ansteht. Erst die wirklich passenden Objekte werden anschließend persönlich besichtigt, und das äußerst effizient: Liegen mehrere Objekte, insbesondere off-market Angebote, in derselben Region oder nah beieinander, lassen sich an ein bis zwei Tagen bis zu zehn oder sogar fünfzehn Besichtigungen organisieren. Der gesamte Prozess bis zur Wiederaufnahme der Besichtigungen dauert oft nur wenige Tage, ein abschlussreifes Angebot steht häufig innerhalb weniger Wochen, ein Großteil davon aus der Ferne. Wer bedenkt, wie viele einzelne Reisen für nur ein oder zwei Besichtigungen sonst nötig wären, erkennt schnell, dass hier bereits über die reine Courtage hinaus mehrere tausend Euro an Reisekosten und Zeit eingespart werden.
Ein Risiko, das viele Käufer aus Luxemburg erst vor Ort erleben, betrifft den rechtlichen Ablauf nach einer Reservierung. Sobald ein Verkäufer mit einem anderen Käufer einen compromis de vente unterschrieben hat, muss der zuständige Verkaufsmakler das Objekt auf Wunsch des Verkäufers weiterhin bewerben und interessierten Käufern zeigen, solange die gesetzliche Widerrufsfrist des Käufers noch läuft. Für Käufer aus Luxemburg, die extra angereist sind, um genau dieses eine Objekt aus Fotos oder einem Video zu besichtigen, endet das nicht selten mit der ernüchternden Nachricht, dass die Immobilie bereits vergeben ist, ohne Garantie, dass der Verkaufsmakler ein vergleichbares Alternativobjekt anbieten kann. Dieser Fall zeigt exemplarisch, wessen Interessen im klassischen französischen Immobilienmarkt tatsächlich im Vordergrund stehen: die des Verkäufers, nicht die des Käufers. Ein Ankaufsmakler prüft die aktuelle Verfügbarkeit jedes Objekts unmittelbar vor der Anreise und erspart seinen Käufern genau diese Art von Enttäuschung.
Für Käufer aus Luxemburg, die im Elsass eine Immobilie mit der gleichen Sorgfalt suchen möchten, die sie aus ihrem eigenen beruflichen Umfeld gewohnt sind, ist eine unabhängige Ankaufsmakler-Vertretung der naheliegende Weg, um Zugang zum gesamten Markt, einschließlich der off-market Objekte, zu bekommen und dabei die eigene Verhandlungsposition zu stärken statt sie einer verkäuferseitigen Agentur zu überlassen.
Kontaktieren Sie SHOKO für eine unverbindliche Erstberatung zu Ihrem Immobilienkauf in Frankreich.
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