Vom Erstkontakt zum Notartermin: Wie viel Zeit ein Ankaufsmakler in Frankreich wirklich spart
Wer sich in Frankreich selbst umhört, wie lange ein durchschnittlicher Immobilienkauf tatsächlich dauert, bekommt eine Zahl zu hören, die die meisten deutschen Käufer zunächst überrascht: rund zwei Jahre, von der ersten Suche bis zur tatsächlichen Unterschrift beim Notar. Das liegt nicht an besonders komplizierten rechtlichen Vorgängen, sondern vor allem daran, wie fragmentiert die klassische Objektsuche in Frankreich abläuft, wenn kein Ankaufsmakler beteiligt ist.
Ein typischer Ablauf ohne Vertretung sieht so aus: Ein Interessent registriert sich bei mehreren Online-Portalen, kontaktiert nach und nach verschiedene Agenturen, vereinbart einzelne Besichtigungstermine über Wochen und Monate verteilt, reist mehrfach an, ohne am Ende ein passendes Ergebnis zu finden, und beginnt den Prozess in abgewandelter Form von vorne. Jede einzelne Agentur zeigt dabei nur ihr eigenes, begrenztes Portfolio, sodass ein wirklicher Marktüberblick praktisch nie entsteht, sondern sich über Monate hinweg nur bruchstückhaft zusammensetzt.
Ein nach nordamerikanischem Vorbild arbeitender Ankaufsmakler kehrt diese Reihenfolge komplett um. Bevor überhaupt eine Besichtigungsreise stattfindet, wird zunächst ein präzises Suchprofil erstellt: Budget, Finanzierungsrahmen, gewünschte Region, Nutzungszweck, gewünschte Ausstattung und zeitlicher Rahmen. Auf dieser Grundlage sichtet der Ankaufsmakler anschließend den gesamten verfügbaren Markt, öffentliche Inserate ebenso wie off-market Objekte aus dem eigenen Netzwerk, und filtert daraus eine realistische, tatsächlich verfügbare Auswahl.
Erst wenn diese Vorauswahl steht, wird die eigentliche Besichtigungsreise geplant, meist als einzelner, kompakter Termin, bei dem an zwei oder drei Tagen mehrere, sorgfältig vorbereitete Objekte nacheinander besichtigt werden, statt über Monate verteilte Einzeltermine mit ungewissem Ausgang. Für deutsche Käufer, die aus beruflichen Gründen nur begrenzt Urlaubstage zur Verfügung haben, macht genau dieser Unterschied den Kaufprozess überhaupt erst realistisch planbar. Wie dieser strukturierte Ablauf im Detail aussieht, von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Termin beim Notar, beschreiben wir ausführlich in unserem Überblick zu den besten Vierteln in Straßburg, der zeigt, wie eine gezielte Vorauswahl konkret aussehen kann.
Auch nach der eigentlichen Besichtigung bleibt der Prozess bei einer Ankaufsmakler-Vertretung deutlich schneller. Verhandlung, Mängelprüfung, Abstimmung mit dem Notar und die Klärung der Finanzierung laufen parallel statt nacheinander ab, weil ein einzelner Ansprechpartner den gesamten Prozess koordiniert, statt dass der Käufer selbst zwischen Verkaufsmakler, Bank und Notar vermitteln muss. Wer sich vorab einen Überblick über die üblichen Fehler verschaffen möchte, die diesen Prozess unnötig in die Länge ziehen, findet dazu weiterführende Informationen in unserem Beitrag zu den häufigsten Fehlern deutscher Käufer beim Immobilienkauf in Frankreich.
Ein oft übersehener, aber wichtiger Punkt betrifft die Zahlungsabwicklung selbst. Weder die Anzahlung nach der Vertragsunterzeichnung noch die spätere Restzahlung gehen jemals direkt an den Verkäufer oder an den Makler. Beide Beträge werden auf das gesetzlich vorgeschriebene Treuhandkonto des Notars eingezahlt und erst am Tag der endgültigen notariellen Beurkundung freigegeben. Auch die Courtage des Ankaufsmaklers wird an diesem Tag über dasselbe Treuhandkonto abgewickelt, nicht separat und nicht im Voraus. Dieses System schützt beide Seiten und ist einer der Gründe, warum der französische Immobilienmarkt trotz seiner teils komplexen Abläufe insgesamt als sicher gilt, sobald man die richtige Vertretung an seiner Seite hat.
Ein Punkt, der beim Thema Ankaufsmakler oft missverstanden wird, ist die Kostenfrage. Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass die Courtage des Ankaufsmaklers, üblicherweise um die 2,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, schlicht ein zusätzlicher Kostenpunkt zum Kaufpreis ist. In der Praxis ist meist das Gegenteil der Fall: Ein erfahrener Ankaufsmakler verhandelt diese Summe in den allermeisten Fällen direkt aus dem Kaufpreis heraus, oft sogar deutlich darüber hinaus, sodass am Ende nicht nur die eigene Courtage gedeckt ist, sondern der Käufer unterm Strich tatsächlich spart, zusätzlich zu allen weiteren Leistungen, die darin bereits enthalten sind.
Auch der zeitliche und finanzielle Aufwand für Besichtigungsreisen lässt sich radikal reduzieren. Ein Großteil der ersten Vorauswahl kann heute vollständig remote erfolgen, per Video oder WhatsApp, sodass deutsche Käufer bereits vorab ein persönliches Gefühl für jedes Objekt bekommen, bevor überhaupt eine Reise ansteht. Erst die wirklich passenden Objekte werden anschließend persönlich besichtigt, und das äußerst effizient: Liegen mehrere Objekte, insbesondere off-market Angebote, in derselben Region oder nah beieinander, lassen sich an ein bis zwei Tagen bis zu zehn oder sogar fünfzehn Besichtigungen organisieren. Der gesamte Prozess bis zur Wiederaufnahme der Besichtigungen dauert oft nur wenige Tage, ein abschlussreifes Angebot steht häufig innerhalb weniger Wochen, ein Großteil davon aus der Ferne. Wer bedenkt, wie viele einzelne Reisen für nur ein oder zwei Besichtigungen sonst nötig wären, erkennt schnell, dass hier bereits über die reine Courtage hinaus mehrere tausend Euro an Reisekosten und Zeit eingespart werden.
Ein Risiko, das viele deutsche Käufer erst vor Ort erleben, betrifft den rechtlichen Ablauf nach einer Reservierung. Sobald ein Verkäufer mit einem anderen Käufer einen compromis de vente unterschrieben hat, muss der zuständige Verkaufsmakler das Objekt auf Wunsch des Verkäufers weiterhin bewerben und interessierten Käufern zeigen, solange die gesetzliche Widerrufsfrist des Käufers noch läuft. Für deutsche Käufer, die extra angereist sind, um genau dieses eine Objekt aus Fotos oder einem Video zu besichtigen, endet das nicht selten mit der ernüchternden Nachricht, dass die Immobilie bereits vergeben ist, ohne Garantie, dass der Verkaufsmakler ein vergleichbares Alternativobjekt anbieten kann. Dieser Fall zeigt exemplarisch, wessen Interessen im klassischen französischen Immobilienmarkt tatsächlich im Vordergrund stehen: die des Verkäufers, nicht die des Käufers. Ein Ankaufsmakler prüft die aktuelle Verfügbarkeit jedes Objekts unmittelbar vor der Anreise und erspart seinen Käufern genau diese Art von Enttäuschung.
Für deutsche Käufer, die zwei Jahre Suche gegen wenige Wochen konzentrierter, gut vorbereiteter Arbeit eintauschen möchten, ist eine strukturierte Ankaufsmakler-Vertretung der entscheidende Hebel. Wer parallel dazu auch die eigene Finanzierung frühzeitig klären möchte, findet dazu weiterführende Informationen in unserem Überblick zur Immobilienfinanzierung in Frankreich. Je früher Suche, Finanzierung und Terminplanung zusammen gedacht werden, desto kürzer wird am Ende der gesamte Weg bis zum eigenen Zuhause in Frankreich.
Kontaktieren Sie SHOKO für eine unverbindliche Erstberatung zu Ihrem Immobilienkauf in Frankreich.
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