Warum die richtige Finanzierung beim Immobilienkauf in Frankreich mehr Möglichkeiten eröffnet
Die meisten deutschen Käufer, die eine Immobilie in Frankreich planen, denken bei einer Finanzierung zunächst an eine einzige Frage: Wie viel Eigenkapital brauche ich, um den Kaufpreis zu decken. Diese Denkweise ist verständlich, greift aber deutlich zu kurz, sobald man sich anschaut, wie ein erfahrener Ankaufsmakler mit dem Thema Finanzierung tatsächlich umgeht. Für ihn ist die Finanzierung kein notwendiges Übel am Ende des Prozesses, sondern ein strategisches Werkzeug, das von der ersten Suche an mitgedacht wird.
Ein klassischer Verkaufsmakler hat an dieser Stelle wenig zu bieten und in der Regel auch wenig Interesse. Solange der Kaufpreis irgendwie gedeckt ist, spielt es für ihn keine Rolle, ob der Käufer sein gesamtes verfügbares Kapital in die Immobilie steckt oder ob er sich klug finanziert und dadurch finanziellen Spielraum für andere Vorhaben behält. Genau hier liegt einer der am meisten unterschätzten Vorteile einer echten Ankaufsmakler-Vertretung.
Wer sein Kapital nicht vollständig bindet, sondern über eine passende Finanzierung arbeitet, gewinnt Handlungsspielraum an mehreren Fronten gleichzeitig. Steht eine größere Renovierung an, etwa bei einem historischen Fachwerkhaus im Elsass, lässt sich diese über die Finanzierung mit abbilden, statt sie aus laufenden Rücklagen zu bestreiten. Wer gleichzeitig ein Unternehmen in Frankreich oder anderswo aufbauen oder erweitern möchte, profitiert davon, nicht das gesamte verfügbare Kapital im Immobilienkauf gebunden zu haben. Und wer eigentlich eine bessere, größer geschnittene oder besser gelegene Immobilie kaufen könnte, wenn er nicht ausschließlich mit Eigenkapital rechnen würde, sollte diese Möglichkeit zumindest kennen, bevor er sich für eine kleinere Lösung entscheidet.
Ein Ankaufsmakler bezieht diese Überlegungen von Beginn an in die Suche mit ein, oft schon bevor überhaupt Stadt oder Viertel feststehen. Statt zuerst eine Immobilie zu finden und danach über die Finanzierung nachzudenken, wird die realistische Kaufkraft zunächst ermittelt, einschließlich der Frage, welche Finanzierungswege einem Nicht-Residenten in Frankreich überhaupt offenstehen. Diese Reihenfolge verändert häufig grundlegend, welche Objekte, Lagen und Ausbaustufen überhaupt in Betracht gezogen werden. Wie genau der Ablauf von der ersten Anfrage bis zum Notartermin aussieht, beschreiben wir ausführlich in unserem Leitfaden zum Kaufprozess in Frankreich.
In bestimmten Regionen und Städten ergibt sich aus einer durchdachten Finanzierung sogar eine zusätzliche Möglichkeit, die viele Käufer zunächst gar nicht auf dem Schirm haben: die Integration einer separaten, vermietbaren Einliegerwohnung innerhalb derselben Immobilie. Je nach Lage, Bauordnung und Zustand des Gebäudes lässt sich damit ein Teil der laufenden Finanzierungskosten durch Mieteinnahmen decken, ohne dass die eigene Nutzung der Hauptimmobilie darunter leidet. Ob und wo eine solche Lösung realistisch ist, hängt stark vom konkreten Objekt und der jeweiligen Stadt ab und lässt sich am besten direkt im Rahmen der individuellen Suche klären, etwa im Vergleich der unterschiedlichen Stadtteile Straßburgs, die wir in unserem Überblick zu den besten Vierteln für deutsche Käufer vorstellen.
Nicht-Residenten stehen in Frankreich grundsätzlich Finanzierungswege offen, auch wenn die Bedingungen sich von denen für französische Staatsbürger unterscheiden und die Anforderungen an Unterlagen, Eigenkapitalquote und Bonitätsnachweise je nach Bank spürbar variieren können. Genau deshalb lohnt es sich, diesen Teil frühzeitig zu klären, statt ihn erst zu prüfen, wenn bereits ein konkretes Objekt gefunden wurde und die Zeit drängt. Ein Ankaufsmakler, der regelmäßig mit spezialisierten Finanzierungspartnern für ausländische Käufer zusammenarbeitet, kann diesen Teil parallel zur eigentlichen Objektsuche organisieren, sodass am Ende beides zur gleichen Zeit steht: das passende Objekt und eine tragfähige Finanzierungszusage.
Diese Koordination zwischen Objektsuche, Finanzierung und dem späteren Notartermin ist einer der Bereiche, in denen sich der Unterschied zwischen einer reinen Verkaufsberatung und einer echten Ankaufsvertretung am deutlichsten zeigt. Während ein Verkaufsmakler den Käufer bei Finanzierungsfragen meist einfach an irgendeine Bank verweist, ohne sich weiter darum zu kümmern, begleitet ein Ankaufsmakler diesen Teil des Prozesses aktiv mit, weil eine gesicherte Finanzierung am Ende auch seine eigene Arbeit, die erfolgreiche Vermittlung des passenden Objekts, erst möglich macht.
Genau das ist der zentrale Unterschied zu einem Verkaufsmakler: Ein Ankaufsmakler hört zunächst zu, was ein Käufer tatsächlich erreichen möchte, sei es eine reine Ferienimmobilie, ein ganzjähriger Wohnsitz, eine Kapitalanlage mit Mieteinnahmen oder eine Kombination aus allem, und sucht anschließend gezielt danach. Ein Verkaufsmakler verkauft dagegen, was gerade im eigenen Bestand verfügbar ist, unabhängig davon, ob es tatsächlich zur individuellen Situation des Käufers passt.
Ein Punkt, der beim Thema Ankaufsmakler oft missverstanden wird, ist die Kostenfrage. Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass die Courtage des Ankaufsmaklers, üblicherweise um die 2,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, schlicht ein zusätzlicher Kostenpunkt zum Kaufpreis ist. In der Praxis ist meist das Gegenteil der Fall: Ein erfahrener Ankaufsmakler verhandelt diese Summe in den allermeisten Fällen direkt aus dem Kaufpreis heraus, oft sogar deutlich darüber hinaus, sodass am Ende nicht nur die eigene Courtage gedeckt ist, sondern der Käufer unterm Strich tatsächlich spart, zusätzlich zu allen weiteren Leistungen, die darin bereits enthalten sind.
Auch der zeitliche und finanzielle Aufwand für Besichtigungsreisen lässt sich radikal reduzieren. Ein Großteil der ersten Vorauswahl kann heute vollständig remote erfolgen, per Video oder WhatsApp, sodass deutsche Käufer bereits vorab ein persönliches Gefühl für jedes Objekt bekommen, bevor überhaupt eine Reise ansteht. Erst die wirklich passenden Objekte werden anschließend persönlich besichtigt, und das äußerst effizient: Liegen mehrere Objekte, insbesondere off-market Angebote, in derselben Region oder nah beieinander, lassen sich an ein bis zwei Tagen bis zu zehn oder sogar fünfzehn Besichtigungen organisieren. Der gesamte Prozess bis zur Wiederaufnahme der Besichtigungen dauert oft nur wenige Tage, ein abschlussreifes Angebot steht häufig innerhalb weniger Wochen, ein Großteil davon aus der Ferne. Wer bedenkt, wie viele einzelne Reisen für nur ein oder zwei Besichtigungen sonst nötig wären, erkennt schnell, dass hier bereits über die reine Courtage hinaus mehrere tausend Euro an Reisekosten und Zeit eingespart werden.
Ein Risiko, das viele deutsche Käufer erst vor Ort erleben, betrifft den rechtlichen Ablauf nach einer Reservierung. Sobald ein Verkäufer mit einem anderen Käufer einen compromis de vente unterschrieben hat, muss der zuständige Verkaufsmakler das Objekt auf Wunsch des Verkäufers weiterhin bewerben und interessierten Käufern zeigen, solange die gesetzliche Widerrufsfrist des Käufers noch läuft. Für deutsche Käufer, die extra angereist sind, um genau dieses eine Objekt aus Fotos oder einem Video zu besichtigen, endet das nicht selten mit der ernüchternden Nachricht, dass die Immobilie bereits vergeben ist, ohne Garantie, dass der Verkaufsmakler ein vergleichbares Alternativobjekt anbieten kann. Dieser Fall zeigt exemplarisch, wessen Interessen im klassischen französischen Immobilienmarkt tatsächlich im Vordergrund stehen: die des Verkäufers, nicht die des Käufers. Ein Ankaufsmakler prüft die aktuelle Verfügbarkeit jedes Objekts unmittelbar vor der Anreise und erspart seinen Käufern genau diese Art von Enttäuschung.
Für deutsche Käufer, die überlegen, wie viel Eigenkapital sie tatsächlich einsetzen sollten und welche Finanzierungsoptionen als Nicht-Resident in Frankreich realistisch zur Verfügung stehen, lohnt sich ein Blick auf unseren ausführlichen Überblick zur Immobilienfinanzierung in Frankreich. Eine durchdachte Finanzierungsstrategie verändert häufig nicht nur, was am Ende gekauft wird, sondern auch, wie viel finanzieller Spielraum nach dem Kauf noch bestehen bleibt, für Renovierung, für neue Vorhaben oder einfach für Sicherheit.
Kontaktieren Sie SHOKO für eine unverbindliche Erstberatung zu Ihrem Immobilienkauf in Frankreich.
Recommended Reads
Die häufigsten Fehler deutscher Käufer beim Immobilienkauf in Frankreich — strasbourg.life
Warum SHOKO Ihr Käuferberater in Frankreich ist — strasbourg.life
Immobilienkauf Frankreich: Häufige Fragen im Überblick — strasbourg.life
Immobilienfinanzierung in Frankreich: So erhalten deutsche Käufer einen Kredit — strasbourg.life