Warum die Provision Ihres Ankaufsmaklers Sie am Ende Geld spart – und nicht kostet
Die meisten deutschen Käufer, die zum ersten Mal von einer Ankaufsmakler-Provision in Frankreich hören, reagieren zunächst zurückhaltend. Rund 2,5 Prozent des Kaufpreises klingt nach einer zusätzlichen Belastung, die noch auf den ohnehin schon hohen Kaufpreis, die Notarkosten und die Steuern obendrauf kommt. Diese Reaktion ist verständlich, aber sie beruht auf einem Missverständnis darüber, was eine gute Käufervertretung tatsächlich leistet.
Die richtige Frage ist nicht, ob die Provision etwas kostet. Sie wird ohnehin erst beim Notartermin fällig, zusammen mit dem Kaufpreis, und nie vorher. Die richtige Frage ist, was diese Vertretung Ihnen tatsächlich einbringt – und in den meisten Fällen übersteigt dieser Wert die Provision selbst deutlich.
Wer arbeitet eigentlich für wen
Ein klassischer Verkaufsmakler in Frankreich wird vom Verkäufer beauftragt und erhält seine Provision auf Basis des erzielten Verkaufspreises. Das bedeutet strukturell: Er hat keinen Anreiz, Ihnen einen niedrigeren Preis vorzuschlagen oder Sie vor einem Mangel zu warnen, den er selbst entdeckt hat. Der grundlegende Unterschied zwischen Ankaufsmakler und Verkaufsmakler liegt genau hier: Ein Ankaufsmakler arbeitet ausschließlich für Sie, nicht für den Verkäufer und nicht für eine bestimmte Immobilie.
Das verändert die gesamte Suche. Statt nur das Portfolio einer einzelnen Agentur zu sehen, wird der gesamte Markt durchsucht – öffentlich gelistete Immobilien ebenso wie jene, die nie öffentlich angeboten werden. Ein erheblicher Teil der besten Immobilien in Frankreich wird nie öffentlich inseriert, sondern still zwischen Maklern weitergegeben, die sich bereits kennen.
Der Punkt, an dem sich die Provision tatsächlich amortisiert
Jede Immobilie hat irgendeinen Makel, sei es ein bevorstehender Beschluss der Eigentümerversammlung, ein Renovierungsbedarf, der auf Fotos nicht sichtbar ist, oder eine Wohnfläche, die von der tatsächlichen Angabe abweicht. Ein Verkaufsmakler hat keinen Grund, solche Punkte von sich aus anzusprechen. Ein Ankaufsmakler hingegen sucht aktiv danach, weil genau diese Punkte zum Verhandlungsargument werden.
In einer gut geführten Verhandlung ist es Teil der Arbeit eines Ankaufsmaklers, den endgültigen Kaufpreis unter Berücksichtigung der Vertretungskosten zu senken. Die dabei erzielte Ersparnis übersteigt in vielen Fällen die Höhe der Provision selbst. Die Provision ist dann keine zusätzliche Kostenposition, sondern Teil einer Rechnung, die am Ende zu Ihren Gunsten ausfällt.
Was mit dem Compromis passiert, wenn Sie nicht vertreten sind
Viele Käufer erfahren erst spät, dass ihr eigentliches Problem gar nicht die Immobiliensuche selbst war, sondern das Fehlen jemandes, der von Anfang an ausschließlich für sie gearbeitet hat.
Sobald ein Verkäufer den Compromis de Vente mit einem Käufer unterschreibt, ist der Verkaufsmakler häufig weiterhin verpflichtet, die Immobilie während der gesetzlichen Widerrufsfrist weiter zu präsentieren, wenn der Verkäufer dies wünscht. Ein Käufer, der aufgrund von Fotos oder einem Videocall extra anreist, kann also feststellen, dass die vermeintliche Traumimmobilie bereits vergeben ist, ohne Garantie auf eine vergleichbare Alternative vom selben Makler. Ein Ankaufsmakler screent Immobilien vorab per Video und WhatsApp, sodass eine Reise erst dann sinnvoll wird, wenn die Immobilie diesen ersten Filter bereits bestanden hat.
Finanzierung als Strategie, nicht nur als Notlösung
Selbst Käufer, die den Kaufpreis vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen könnten, profitieren davon, Finanzierungsoptionen vor der Suche zu prüfen. Wer Kapital für Renovierung, eine weitere Investition oder mehr finanzielle Flexibilität zurückhalten möchte, trifft diese Entscheidung besser bewusst als automatisch. Genau deshalb gehört das Gespräch über Finanzierungsmöglichkeiten in Frankreich an den Anfang der Suche, nicht an ihr Ende. Das bedeutet nicht, dass eine Finanzierung immer die richtige Wahl ist, sondern dass die Entscheidung bewusst getroffen werden sollte, statt automatisch anzunehmen, dass eine Barzahlung immer die einfachere Lösung ist.
Wie der Ablauf konkret aussieht
Alles beginnt mit einem persönlichen Gespräch, nicht mit einer Besichtigung. Dabei wird geklärt, wonach Sie tatsächlich suchen, in welcher Region, innerhalb welchen Zeitrahmens und welche Kriterien wirklich nicht verhandelbar sind. Im Anschluss werden Finanzierungsoptionen geprüft, unabhängig davon, ob Sie diese am Ende nutzen, bevor die eigentliche Suche beginnt.
Diese Suche läuft parallel über öffentlich inserierte Immobilien und das private Netzwerk, das nie öffentlich sichtbar wird. Objekte werden zunächst per Video oder WhatsApp vorgeprüft, sodass eine Reise erst dann sinnvoll ist, wenn eine Immobilie diesen ersten Filter bereits bestanden hat. Wenn die passende Immobilie gefunden ist, beginnt die Verhandlung auf Basis realer Vergleichswerte und aller Punkte, die während der Prüfung aufgefallen sind – bis hin zur Unterschrift beim Notar.
Für deutsche Käufer, die zwischen Straßburg, dem Elsass und dem übrigen Frankreich abwägen, kommt ein weiterer Vorteil hinzu: Wenn mehrere interessante Immobilien in derselben Region liegen, lassen sich oft zehn bis fünfzehn Besichtigungen in wenigen Tagen bündeln, statt für jede einzelne Immobilie erneut anzureisen. Genau diese Logistik ist es, die den eigentlichen Zeit- und Kostenvorteil einer Käufervertretung ausmacht, zusätzlich zu der Provision selbst.
Wenn Sie ernsthaft über den Kauf einer Immobilie in Straßburg, im Elsass oder anderswo in Frankreich nachdenken und verstehen möchten, was eine echte Käufervertretung für Sie bedeutet, Kontaktieren Sie SHOKO für ein unverbindliches Gespräch.
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